渋谷でSOHO物件をお探しの方へ。「賃料相場が分かりにくい」「道玄坂・神南・桜丘――エリアによって何が違うのか」「自社の業種に合うのはどの街か」――渋谷は東京都心の中でも特にエリア内格差が大きく、判断材料がそろわないまま見送ってしまう方も少なくありません。
この記事では、SOHO東京で渋谷エリアの物件を多数取り扱ってきた営業担当スタッフが、
- 渋谷区の最新オフィス賃料相場と空室率の動向
- 主要エリア（渋谷駅周辺・原宿・恵比寿）の坪単価と特徴
- どんな業種に向いているか、物件選びの実務的なコツ
について、市場データと現場で見てきた事例をもとに解説します。
■ この記事の結論
- 渋谷区の小型オフィス（20〜50坪）の平均坪単価は約26,606円（2026年4月時点・共益費込）
- 規模別の坪単価：小型26,606円／中型28,356円／大型29,285円／大規模37,537円
- 過去1年で坪単価は約8.2%上昇、空室率は2.43%まで低下し需給ひっ迫が継続中
- エリア別の現場感（SOHO東京取扱物件）：原宿が最も高く約38,874円、渋谷駅周辺（道玄坂・桜丘・神南）が約33,086円、恵比寿・代官山が約28,414円
- 物件選びの最重要ポイント：徒歩分数より「どの坂・どの通り・どのエリア」か。徒歩5分以内は大手デベの大型ビルが大半で、SOHO規模の現実的な選択肢は徒歩7〜10分圏のリノベ小型ビル
目次
- 1.渋谷がSOHOに選ばれる理由
- 2.渋谷区オフィス賃料相場（最新マーケットデータ）
- 3.主要エリア別の特徴と坪単価
- 4.渋谷でSOHO物件を選ぶ3つのポイント
- 5.よくある質問（FAQ）
- 6.まとめ｜SOHO東京の渋谷物件一覧へ
1. 渋谷がSOHOに選ばれる理由
渋谷は1990年代後半に「ビットバレー」と呼ばれ、IT・ベンチャー企業の集積地として知られるようになりました。現在ではGoogle・Amazon・サイバーエージェント・mixi・GMOなど、国内外を代表するIT企業が本社・主要拠点を構えるエリアへと成長しています。
ここ数年は「100年に一度」と言われる大規模再開発が進行中で、渋谷スクランブルスクエア・渋谷サクラステージなどのハイグレードビルが続々と竣工。大企業の集積に引き寄せられる形で、スタートアップ・小規模事業者向けのSOHO物件需要も急増しています。
一方で、渋谷区のオフィス空室率は2026年4月時点で2.43%、特に200坪以上の大規模ビルでは2.12%まで低下しています。同期間で坪単価は前年比約7%上昇しており、「良い物件は市場に出ると早々に決まる」状況が常態化しています。情報の早さと判断スピードが、物件確保の鍵になっています。
2. 渋谷区オフィス賃料相場（最新マーケットデータ）
渋谷区のオフィス賃料は、ビル規模によって坪単価が大きく異なります。SOHO規模に該当する小型〜中型のオフィスは、大規模ビルより坪単価が1〜3割安い傾向にあります。
規模別の坪単価と空室率（2026年4月時点）
| 規模 | 坪面積 | 坪単価（共益費込） | 空室率 |
|---|---|---|---|
| 小型 | 20〜50坪 | 約26,606円 | 2.23% |
| 中型 | 50〜100坪 | 約28,356円 | 2.73% |
| 大型 | 100〜200坪 | 約29,285円 | 3.14% |
| 大規模 | 200坪以上 | 約37,537円 | 2.12% |
| 渋谷区全体平均 | — | 約29,026円 | 2.43% |
※出典：OFFICE RESEARCH 渋谷区マーケットヒストリー（2026年4月時点）
規模別の月額賃料目安（小型オフィスの場合・共益費込・税別）
- 20坪：月53万円前後
- 30坪：月80万円前後
- 40坪：月106万円前後
- 50坪：月133万円前後
賃料上昇トレンドと需給状況
渋谷区の小型オフィス坪単価は、2025年5月の24,591円から2026年4月の26,606円へと、約8.2%上昇しました。同期間で空室率も2.46%から2.23%へ低下しており、需給は引き締まる一方です。「いま借りるか、半年待つか」で月額賃料が数万円変わる局面に入っています。
初期費用の目安
- 敷金（保証金）：なし〜賃料の12ヶ月分
- 礼金：なし〜賃料の2ヶ月分
- 保証会社利用料：税込月額賃料等の1ヶ月分
- 仲介手数料：賃料の1ヶ月分（税別）が一般的
例）SOHO物件：敷金2ヶ月・礼金1ヶ月・保証会社利用料1ヶ月・前家賃1ヶ月・仲介手数料1ヶ月=合計6ヶ月
3. 主要エリア別の特徴と坪単価
ここからはマーケット平均ではなく、SOHO東京が実際に取り扱う可能性の高い10〜30坪規模の小型物件を基準にした、エリア別の現場感を紹介します。
渋谷駅周辺（道玄坂・桜丘・神南）｜坪単価 約33,086円
ハチ公口・南口・宮益坂口を中心とした渋谷の中心エリア。サイバーエージェント・GMOなど大手IT本社が集まる「ビットバレー」の核心地で、新興IT・SaaS企業が憧れるアドレスです。渋谷は採用にも強く、別のエリアからの移転事例も多いです。
- 道玄坂：IT・スタートアップが最も集積。採用ブランディング効果が高い
- 桜丘：渋谷サクラステージ開業（2023年）以降、新興オフィス街として再評価が進行中
- 神南：公園通り〜NHK放送センター周辺で、広告・PR・編集プロダクションに人気
注）坪単価が高めなのは、店舗物件も含む小規模物件相場のため。マーケット平均より高く見えますが、駅近・小規模・路面区画などの物件が入ってくることが要因です。
原宿・神宮前｜坪単価 約38,874円
渋谷区内で最も坪単価が高いエリア。明治神宮前駅・原宿駅周辺は、アパレル・コスメ・ライフスタイルブランドの旗艦店・本社が集積しています。「ブランド力のあるアドレス」としての価値が、坪単価に直接反映されています。
ファッション・D2C・ライフスタイル系のスタートアップが、ショールーム兼オフィスとして借りるケースが多いエリアです。
恵比寿・代官山｜坪単価 約28,414円
渋谷駅周辺より1〜2割安く、洗練された街並みが特徴のエリア。デザイン事務所・コンサル・編集プロダクション・PR会社に人気で、「渋谷ほど騒がしくなく、落ち着いた環境で仕事をしたい」というニーズに応えます。
JR山手線・東急東横線・日比谷線が使え、都内主要エリアへのアクセスも良好。コストと環境のバランスを取りたい企業に向いています。
4. 渋谷でSOHO物件を選ぶ3つのポイント
ポイント1：徒歩分数より「どの坂・どの通り・どのエリア」かを見る
渋谷駅徒歩5分以内のエリアは、渋谷スクランブルスクエア・ヒカリエ・ストリーム・フクラス・サクラステージなど、大手デベロッパーが手がけるハイグレード大型ビルが大半を占めます。SOHO物件の規模（20〜50坪）で募集が出る物件は徒歩7〜10分圏のリノベーション小型ビルやマンションタイプのオフィスが中心になるのが渋谷の特徴です。
そのため判断軸として有効なのは、徒歩分数より以下の3点です。
- どの坂沿いか：道玄坂・宮益坂・桜丘坂は街の雰囲気と賃料が大きく異なる
- どのエリアか：原宿・渋谷駅周辺・恵比寿で坪単価が1万円単位で違う
- メインストリートか裏通りか：大通り沿いはビルの視認性もあり坪単価高め、執務環境としては静かな裏通りの方が集中できることも
「徒歩5分以内」や「駅近」といった条件に縛られず、自社の業種と働き方に合うエリアを選ぶことが、結果的に長く快適に使える物件選びにつながります。
ポイント2：ビルの「築年数」より「グレード」を見る
渋谷では築古ビルでもリノベーション済みのおしゃれな小型ビルが多数あります。重要なのは築年数そのものではなく、エントランス・エレベーター・トイレ・空調設備のグレード。クライアント来訪の多い業種ほど、共用部の印象が成約・契約獲得に影響します。
ポイント3：契約条件（敷金・解約予告）を必ず確認
小規模オフィスとはいえ敷金10〜12ヶ月設定の物件も珍しくなく、初期費用が想定の1.5倍になることもあります。また解約予告6ヶ月前の物件も多く、移転スピードに直結します。月額賃料だけで比較するのではなく、敷金・解約予告期間・更新料を含めた契約期間中の「総コスト」で比較するのが鉄則です。
5. よくある質問（FAQ）
Q. 渋谷のSOHO物件の賃料相場はいくらですか？ A. 渋谷区の小型オフィス（20〜50坪）の平均坪単価は約26,606円（2026年4月・共益費込）です。20坪なら月53万円、30坪なら月80万円、50坪なら月133万円が目安。中型（50〜100坪）になると坪単価は28,356円に上がります。
Q. 渋谷区内で最も賃料が高いエリア・安いエリアはどこですか？ A. SOHO東京が取り扱う小型物件ベースで、最も高いのは原宿・神宮前エリア（坪単価約38,874円）、比較的おさえめなのは恵比寿・代官山エリア（坪単価約28,414円）です。渋谷駅周辺（道玄坂・桜丘・神南）は約33,086円が目安です。一般的にはビジネスエリアではないかもしれませんが、初台・幡ヶ谷・笹塚エリアは約20,000円とリーズナブルです。
Q. 渋谷の賃料は今後も上がりますか？ A. 過去1年で渋谷区の小型オフィス坪単価は約8.2%上昇しました（2025年5月：24,591円 → 2026年4月：26,606円）。空室率も2.46%から2.23%に低下しており、需給ひっ迫が続いています。再開発による新規供給はありますが、新築・リノベーション問わず建築コストの関係もあり、上昇トレンドは当面続く見通しです。
Q. 渋谷でSOHOを構えるのに向いている業種は？ A. IT・Web系、SaaSスタートアップ、デザイン事務所、広告・PR、士業、コンサルが特に多いです。採用力を重視する業種、クライアント来訪が多い業種に向いています。ファッション・D2C系であれば原宿、デザイン・編集系であれば恵比寿・代官山と、エリアによる適性も明確です。
Q. 渋谷で即入居可能なSOHO物件はありますか？ A. 2026年4月時点で渋谷区の空室率は2.43%と低水準となっており、20〜50坪の小型物件で条件の良い物件は情報公開後すぐに決まることも多いです。事前に当社スタッフへ提案希望条件を伝えたり、SOHO東京の未公開物件情報・メルマガ等を活用するのがおすすめです。
6. まとめ｜SOHO東京の渋谷物件一覧へ
渋谷のSOHO物件は、小型（20〜50坪）で坪単価約26,606円、エリアによっては33,000円〜38,000円台と幅があり、選び方一つで月額10万円単位の差が生まれます。原宿・渋谷駅周辺・恵比寿・代官山で街の表情が大きく異なるため、業態に合わせた選択が物件選びの第一歩です。
過去1年で坪単価は約8.2%上昇、空室率は2.43%まで低下しており、需給ひっ迫は当面続く見通しです。情報の早さと判断スピードが、希望の物件にたどり着けるかどうかを分けます。
SOHO東京では、渋谷エリアの小〜中規模オフィスを多数取り扱っており、公開前の未公開物件情報もご紹介可能です。「業種に合う物件が分からない」「予算と立地のバランスを相談したい」という方は、お気軽にお問い合わせください。