スタジオ利用可の物件特集｜撮影・ダンス・配信に使える賃貸物件

東京でスタジオとして使える賃貸物件をお探しの方へ。「天井が高くて防音もできる部屋はどこで探せばいい？」「レンタルスタジオを借り続けるより自分の拠点を持ちたい」――撮影・ダンス・ライブ配信のニーズが増える一方、"スタジオ利用可"の物件は普通のオフィス検索ではなかなか出てきません。この記事では、SOHO東京で東京都心の事業用物件を多数取り扱ってきた営業担当が、

• スタジオ利用可の賃貸を見極める5つの条件
• 都心5区の最新賃料相場とレンタルとの損益分岐
• 撮影・ダンス・クリエイター制作それぞれに向く物件の選び方

を、市場データと現場の事例をもとに解説します。
SOHO東京でスタジオ利用可能な物件はスタジオ利用可の物件一覧からご確認いただけます。

■ この記事の結論

• スタジオ利用可の賃貸は「天井高・防音・床荷重・電源容量・用途地域/契約条件」の5条件で選ぶのが鉄則。物件名ではなく条件で探す。
• 東京都心5区のオフィス平均賃料は坪22,845円、平均空室率2.07%（三鬼商事・2026年5月時点）。スタジオ向きは賃料やエリア優先より「天井高・搬入・防音」で選ぶと失敗しにくい。
• レンタル撮影スタジオは1時間4,000〜50,000円が目安。月の利用が数十時間を超えるなら賃貸の方が割安になる可能性が高くなる。
• 狙い目は元倉庫・元工場・居抜き・1階区画。天井高3〜4mを確保しやすい。世田谷・目黒などはハウススタジオが集積するエリア。

目次

1. 1.なぜいま「スタジオ利用可の賃貸」が注目されるのか
2. 2.スタジオ向き物件を見極める5つの条件
3. 3.東京のエリア別賃料相場と用途別スペック目安
4. 4.用途別・向いている使い方／向かない物件
5. 5.物件選びで失敗しないためのポイント
6. 6.よくある質問（FAQ）
7. 7.まとめ

1. なぜいま「スタジオ利用可の賃貸」が注目されるのか

ライブ配信やECの商品撮影、ダンス・ボーカルレッスン、収録――"自分の発信拠点"を持ちたい個人・法人が増えています。レンタルスタジオの時間借りは利用頻度が上がると料金がかさみ、場所が都度変わるので機材の運搬・搬入も負担です。そこで常設スタジオを賃貸で構えるニーズが拡大していますが、オフィスや住居用物件をそのまま転用すると防音トラブル・原状回復費・用途違反といった落とし穴があります。最初から"スタジオ利用可"の条件を満たす物件を選ぶことが重要です。

2. スタジオ向き物件を見極める5つの条件

スタジオとして使えるかどうかは、次の5点でほぼ決まります。物件資料に明記されないことが多いため、問い合わせ時・内見時に必ず確認しましょう。

• 天井高：撮影や配信の照明・背景紙には目安2,800mm以上あると開放感が出る。ダンスのジャンプや吊り機材にも余裕が必要。
• 防音・遮音：音楽・ダンス・収録は近隣クレームの最大要因。RC造や地下区画、防音施工済みであればベター。
• 床荷重（耐荷重）：機材・什器・人数が集中するため、事業用の目安となる床荷重500kg/㎡程度に対応できるか。ダンスのフロアリングや重量機材で重要。
• 電源容量：照明・PC・配信機材・空調を同時に使うと容量不足になりがち。単相・三相や契約アンペアを要確認。
• 用途地域・契約条件：そもそも「事務所・店舗としての利用可否」「スタジオ営業の可否」「24時間利用」「楽器・録音可」が契約と用途地域で許されているか。

3. 東京のエリア別賃料相場と用途別スペック目安

まず賃料の基準となる、東京都心5区のオフィス平均賃料（三鬼商事・2026年5月時点）です。スタジオ向き物件もこの相場を土台に、天井高や防音などの付加価値で前後します。

※出典：三鬼商事「オフィスマーケットデータ（東京ビジネス地区＝都心5区：千代田・中央・港・新宿・渋谷）」2026年5月時点。これは一般オフィスの平均で、地下・倉庫・居抜きなどスタジオ向き区画はケースバイケースで相場より割安だったり割高なケースもあります。

用途別に必要なスペックの目安は次の通りです。

4. 用途別・向いている使い方／向かない物件

撮影・配信スタジオには、天井が高いのは必須で、遮光できる or 自然採光が取れるといった部分は撮影の目的によって変わってきます。現場で見ていると近年はいわゆる地下で白ホリを使った撮影は減少傾向で、明るい自然採光のハウススタジオ的なニーズが高まっている印象です。機材の搬入がしやすい1階や広めのエレベーターがある建物はやはり理想と言えるでしょう。また、近年はライブコマーススペース兼オフィスといったニーズもあり、カウンターキッチンがあるスペースが好まれる傾向もあります。
ダンス・レッスンスタジオは、何よりも防音と床。階下に振動が伝わりにくいRC造・地下・1階や、鏡と専用フロアを設置できる広さが必要です。綺麗な整形フロアや、天井の高さが重要です。一回に何人のレッスンを想定するかで探すべき広さが変わってきます。
クリエイター制作拠点（音楽・もの作り）は、搬入のしやすい1階がやはり重要です。24時間使えて作業音がある程度許容される環境もカギになるでしょう。元倉庫・元工場のスケルトンや居抜きが理想的に感じると思いますが、現実問題として空調やトイレ・照明といったインフラ周りにコストがかかることが多いので慎重に検討しましょう。

白ホリとハウススタジオ内装をスケルトンから作った希少なスタジオ事例です。
Light Studioの開設事例（四谷三丁目）をご覧ください。

今回お邪魔させていただくのは、株式会社ライトフォトワークス様が運営する撮影スタジオLight Studio。
元々は岩本町にて撮影スタジオを運営。この度、移転先である四谷三丁目の撮影スタジオ開設のお手伝いをさせていただきました！

元印刷工場のリノベーション事例です。MACRIの町工場リノベ事例（森下）をご覧ください。

内装デザインでお世話になっている株式会社MACRIさんの新たなオフィスをご紹介します。

アイウェアとフレグランスのショップ「Atelier Macri」に株式会社MACRIのオフィスが併設されているユニークなスタイル。

下町の雰囲気が残る江東区森下エリア、町工場をスケルトンからリノベーションした空間をご覧ください。

5. 物件選びで失敗しないためのポイント

① レンタルと賃貸の損益分岐を試算する

レンタル撮影スタジオは小規模で1時間4,000〜10,000円、中規模で20,000〜50,000円が目安（STUDIO BUBU調べ）。月に何十時間も使うなら、賃料・光熱費・原状回復を含めても自前の賃貸が割安になることが多いです。まずは月間利用時間を出して比較しましょう。

② 「音」と「原状回復」を契約前に詰める

防音は後から足すと高額です。既存の遮音性能・防音施工の可否・近隣の状況を内見で確認し、退去時の原状回復範囲（防音工事や床の扱い）を契約書で明確にしておきます。

③ 居抜き・地下・元倉庫を狙う

飲食やスタジオの居抜き、地下区画、元倉庫・工場は、天井高や床荷重・搬入条件でスタジオ向きのことが多く、内装費も抑えられます。前テナントの設備が転用できるかも要チェックです。

6. よくある質問（FAQ）

Q. スタジオ利用可の賃貸とは何ですか？
A. 撮影・ダンス・配信・収録などスタジオ用途での使用が契約・用途地域上認められた事業用賃貸物件を指します。天井高・防音・床荷重・電源・用途条件の5点を満たすかで判断します。

Q. 東京でスタジオ向き物件の賃料相場はいくらですか？
A. 基準となる都心5区のオフィス平均賃料は坪22,845円（三鬼商事・2026年5月時点）です。地下・倉庫・居抜きなどスタジオ向き区画は相場より割安な場合も割高な場合もあり、エリアや築年で大きく変わります。

Q. レンタルスタジオと賃貸はどちらが得ですか？
A. レンタルは1時間4,000〜50,000円が目安のため、利用が月数十時間を超えると賃貸の方が割安になりやすいです。利用頻度・機材常設の必要性で判断しましょう。

Q. スタジオ利用で特に注意すべき点は？
A. 防音と用途・原状回復です。木造2階以上は遮音や床荷重の制約が大きく、契約で用途が事務所限定だとスタジオ営業ができないことがあります。内見と契約前の確認が必須です。

7. まとめ

スタジオ利用可の賃貸は、物件名ではなく「天井高・防音・床荷重・電源・用途/契約条件」の5条件で探すのが近道です。前述の都心5区の賃料相場を土台に、地下・倉庫・居抜きなど割安でスタジオ向きの区画を狙えば、レンタルを使い続けるより自由でコスト効率の良い拠点が手に入ります。撮影・ダンス・配信・制作、用途に合わせた物件選びはぜひご相談ください。

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執筆：SOHO東京 営業部（運営：株式会社トランスリアル）　ワークプレイス事業部マネージャー：木内祐哉